Emprunter 30 ans et investir la différence


[Updated in August 2019 to reflect changes in the new tax law. 90% of taxpayers take the standard deduction now.]

Reader Dan a laissé ce commentaire dans mon message sur le fait de payer un prêt sur 30 ans selon un échéancier de 15 ans:

Avoir votre maison payée en 15 ans au lieu de 30 vous procurera une tranquillité d'esprit dans 15 ans. Mais à quel prix?

Si vous investissez la différence, le coût d'opportunité de l'immobilisation de cet argent dans les capitaux propres de votre maison pourrait être considérable.

Le lecteur Heidi a également demandé:

Bien qu'il serait bien de vendre la maison à ce moment-là et de ne pas avoir d'hypothèque, je ne parviens pas à bloquer les fonds dans une hypothèque payée. Le maximum de mes comptes de retraite est atteint, mais mon compte de placement imposable pourrait utiliser des fonds supplémentaires (nous espérions que mon taux de rémunération serait supérieur à celui de mon hypothèque). Ta vue?

Beaucoup pensent que comme les taux hypothécaires sont au plus bas historique, c’est de l’argent bon marché; il serait donc judicieux d’allonger les remboursements et d’investir la différence. Pour emprunter une phrase de l'achat d'assurance-vie – "Achetez terme et investissez la différence" – J'appelle cette stratégie "emprunter à 30 ans et investir la différence. "

Examinons les chiffres et voyons s’il s’agit d’un bon coup.

Exemple: Bob refinance une hypothèque de 400 000 dollars en Indiana. Il peut obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans à 3,5% ou un prêt hypothécaire à taux fixe de 15 ans à 3,0% à des frais de clôture comparables. L'emprunt hypothécaire de 30 ans nécessite un paiement de 1 796 $ par mois. L’emprunt hypothécaire de 15 ans exige un paiement de 2 762 $ par mois.

Bob décide de prendre l'hypothèque sur 30 ans et d'investir la différence de 966 dollars par mois dans un «fonds parallèle». Nous supposons que Bob gagne 5% sur ce fonds parallèle. En raison de la nouvelle loi fiscale qui a étendu la déduction standard, Bob ne bénéficie plus d'économies d'impôt supplémentaires pour les intérêts hypothécaires plus élevés payés avec le prêt de 30 ans. Pour plus de simplicité, nous supposons que le fonds annexe est parfaitement fiscalement avantageux. Tous les gains seront des gains en capital à long terme lorsque le fonds parallèle sera liquidé. Lorsque Bob vend enfin sa maison, il liquide le fonds annexe, paie l'impôt sur les gains en capital (15% fédéral plus 4% dans l'État) et utilise le produit de la vente pour payer l'hypothèque.

Nous voulons comparer l’augmentation à la valeur nette de Bob. C’est-à-dire que (a) le capital est remboursé si Bob a contracté un emprunt hypothécaire de 15 ans et que (b) le capital a été remboursé de l’emprunt hypothécaire de 30 ans plus l’argent du fonds secondaire après avoir payé l’impôt sur les gains en capital. Quelle que soit la stratégie, le plus grand nombre gagne.

J'ai des calculs détaillés dans un tableur. Vous pouvez vérifier mes calculs ou entrer différentes hypothèses. Je résume la valeur nette augmente ici:

Année (A) 15 ans (B) Fonds annexe 30 ans et plus (B) – (A)
1 21 441 $ 19 484 $ – 1 958 $
3 66 300 $ 60 744 $ – 5 555 $
5 113 929 $ 105 295 $ – 8 633 $
dix 246 270 $ 233 122 $ – 13 148 $
15 400 000 $ 389 034 $ – 10 966 $

Au bout de 1, 3, 5 et 10 ans, la stratégie «emprunter sur 30 ans et investir la différence» est de moins en moins bien moins rentable que de simplement contracter un emprunt hypothécaire de 15 ans. Au bout de 15 ans, le fonds parallèle est enfin en train de rattraper son retard, mais il n’a toujours pas atteint son niveau actuel.

Que se passe-t-il? Comment se fait-il qu’emprunter de l’argent à 3,5% pour obtenir un rendement de 5% avec une parfaite efficacité fiscale et un traitement favorable des gains en capital à long terme ne porte pas ses fruits avant 15 ans?

La réponse réside dans le taux plus élevé sur l'hypothèque de 30 ans. Bien qu’une différence de 0,5% entre le taux à 15 ans et le taux à 30 ans semble faible, elle s’applique à l’ensemble du solde de l’hypothèque. Le retour sur investissement plus élevé de la différence entre les paiements mensuels repose sur une base beaucoup plus réduite.

Par exemple, au cours de la première année, le prêt hypothécaire sur 30 ans coûtera environ 400 000 $ * 0,5% = 2 000 $ de plus. Investir 966 $ par mois à 5% de rendement ne rapportera qu’environ 290 $. Payer 2 000 $ de plus pour avoir le privilège de gagner 290 $ sur des investissements est une proposition perdante.

Avec le temps, au fur et à mesure que le fonds parallèle se développe, les revenus de placement commencent à dépasser le coût supplémentaire de l'hypothèque, mais cela prend beaucoup de temps, plus de 15 ans dans notre exemple.

Les hypothèses de calcul favorisent en réalité la stratégie «emprunter à 30 ans et investir la différence» de plusieurs manières. D'abord, il y a un risque. Le fonds annexe peut ne pas être en mesure de gagner 5% par an. Même si cela dure en moyenne sur 15 ans, il existe un risque de succession de rendements. Si les rendements sont bons au début, lorsque le fonds secondaire est petit, mais mauvais les années suivantes, lorsque le fonds secondaire est plus important, le fonds secondaire ne bénéficiera pas autant. Nous avons également supposé une efficacité fiscale parfaite. En réalité, le fonds annexe devra payer des impôts en cours de route.

Je prendrais la chose sûre dans une hypothèque de 15 ans pour son taux inférieur. Un taux légèrement inférieur sur un solde important fait une différence plus grande en dollars absolus qu'un rendement plus élevé sur un solde faible.

Notez que ce n'est pas une situation typique de «dois-je rembourser mon hypothèque ou investir». Le simple fait de rembourser votre emprunt hypothécaire ne réduit pas le taux du solde restant. Vous bénéficiez du taux inférieur sur le solde complet uniquement lorsque vous vous engagez fermement à effectuer un versement mensuel plus élevé chaque mois. C’est un cadeau pour les engagés.

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